Các loại giấy phép

LUẬT ĐẤT ĐAI

Luật đất đai: là văn bản luật do hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước ban hành, nhằm điều chỉnh pháp luật, thiết lập về quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật việt nam.

Các văn bản luật đất đai:

Cần có sự phân biệt giữa văn bản Luật đất đai với hệ thống văn bản pháp luật về đất đai. Luật đất đai với tính cách là một văn bản 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khoá X, kì họp thứ 4 thông qua. Luật này được gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hoá các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, lần sửa thứ nhất vào năm 1998 chỉ đề cập một số vấn đề về hình thức sử dụng đất và tiền tệ hoá quyền sử dụng đất. Vì vậy, kì họp thứ 9, Quốc hội khoá X đã thông qua việc sửa đổi lần thứ hai tập trung vào việc hoàn thiện chế độ quản lí Nhà nước về đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp trong quản lí đất đai. Văn bản luật này được gọi tắt là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và có hiệu lực chính thức từ ngày 01/10/2001.

Các luật đất đai nêu trên đã góp phần to lớn trong việc khai thác quỹ đất, việc quản lí đất đai đã đi vào nền nếp, tạo sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa đổi, bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy hệ thống pháp luật đất đai có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định tỏ ra lạc hậu so với thời cuộc và gây khó khăn cho quá trình áp dụng.

Vì vậy, việc xây dựng Luật đất đai mới để thay thế Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung là rất cần thiết.

Trên tinh thần đó, quá trình xây dựng các dự thảo của Luật đất đai mới rất công phu, qua nhiều lần chỉnh sửa và lấy ý kiến nhân dân rộng rãi trong cả nước, ngày 26/11/2003, Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam Khoá XI, kì họp thứ 4 đã thông qua toàn văn Luật đất đai mới với 7 chương và 146 điều, gọi là Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2004, nhằm đáp ứng giai đoạn phát triển Đây là những văn kiện của Đảng đề cập một cách toàn diện những quan điểm cơ bản về xây dựng chính sách và pháp luật đất đai trong giai đoạn mới. Luật đất đai năm 2013 là sự thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng về van đề đất đai.

Thứ hai, việc xây dựng Luật đất đai năm 2013 dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lí đất đai trong phạm vi cả nước.

Thứ ba, trên cơ sở kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2013 góp phần pháp điển hoá hệ thống pháp luật đất đai với tinh thần giảm thiểu tối đa những văn bản hướng dẫn dưới luật khiến cho hệ thống pháp luật đất đai trước đây vô cùng phức tạp, nhiều tầng nấc và kém hiệu quả. Trong văn bản luật này, nhiều quy định của Chính phủ và các bộ, ngành qua thực tế đã phù hợp với cuộc sống được chính thức luật hoá, vừa nâng cao tính pháp lí của quy định, vừa giảm thiểu các quy định không cần thiết để Luật đất đai hoàn chỉnh có hiệu lực và hiệu quả cao.

Như vậy, khái niệm Luật đất đai hiểu theo phương diện thứ hai xuất phát từ các văn bản Luật đất đai được ban hành trong thòi gian vừa qua và là nguồn cơ bản của ngành luật đất đai.

Đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai

Theo quan niệm chung, mỗi ngành luật điều chỉnh một lĩnh vực quan hệ xã hội, do vậy Luật đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai. Đó là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu không hề thay đổi, nhưng tạo điều kiện tối đa để các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của người sử dụng đất và gánh vác trách nhiệm pháp lí của họ.

Tuy vậy, trong nhận thức về đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai cần thấy rằng, các yếu tố cơ bản nhằm xác định định phạm vi các quan hệ do các ngành luật điều chỉnh mang tính tương đối. Do đó, trong sự phân định quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của ngành luật đất đai có mối quan hệ qua lại, giao thoa với một số ngành luật khác như Luật hành chính, Luật dân sự, v.v..

Căn cứ vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và loại đất được quản lí sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai xác định thành các nhóm sau đây:

Nhóm I: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Là người đại diện chủ sở hữu đồng thời là người thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật, Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm quyền hành chính và chuyên ngành  nhằm thực thi các nội dung cụ thể của quản lí Nhà nước về đất đai. Vì vậy, trong Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã được cụ thể hóa với vai trò thực hiện quyền định đoạt của người đại diện chủ sở hữu và phân công, phân cấp giữa từng hệ thống cơ quan quyền lực Nhà nước, cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn để thực hiện vai trò người đại diện chủ sở hữu đất đai.

Nhóm II: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức trong quá trình sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Các tổ chức trong nước là một trong các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức pháp lí chủ yếu là giao đất và cho thuê đất. Các tổ chức này được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào dự án đầu tư và trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất.

Nhóm III: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam.

Hình thức pháp lí tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam chủ yếu là thuê đất. Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài từ Luật đất đai năm 2003 và đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ sau Luật đất đai năm 2013 có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Việc sử dụng đó được phân chia thành các mục đích khác nhau như xây dựng các công trình ngoại giao, văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam và đầu tư vào Việt Nam theo quy định pháp luật về đầu tư và được mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất nhằm các mục đích khác nhau cho nên Nhà nước cần quy định một cách chặt chẽ trình tự, thủ tục cho thuê đất tại Việt Nam, đồng thời bảo hộ các quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam.

Nhóm IV: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.

Với hơn 12 triệu hộ nông dân, có thể khẳng định rằng đây là nhóm chủ thể đông đảo nhất tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Việc xác lập các quyền cụ thể của hộ gia đình, cá nhân trong Luật đất đai 1993,  Luật đất đai 2003 và hiện nay trong Luật đất đai năm 2013 là nền tảng pháp lí cho việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Thực tế chỉ ra rằng, nhu cầu sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích khai thác tối đa các lợi ích vốn có của đất mà trong khai thác và sử dụng, việc xác lập các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh là mong đợi tất yếu của hàng triệu hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lí cho việc mở rộng tối đa các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời cho phép họ được thực hiện đầy đủ các giao dịch dân sự về đất đai theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ phù hợp với nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất đai trong nền kinh tế hàng hóa có điều tiết từ phía Nhà nước.

Nhóm V: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Quá trình khai thác, sử dụng các loại đất nói  trên do nhiều chủ thể khác nhau thực hiện. Mỗi một loại đất khác nhau trong quá trình sử dụng đều có đặc điểm riêng. Vì vậy, khi cho phép tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Nhà nước phân loại, quy định cụ thể từng chế độ pháp lí để thực hiện các biện pháp quản lí, công nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể của các chủ sử dụng nhằm đảm bảo một cách thống nhất hài hòa lợi ích Nhà nước và từng chủ sử dụng cụ thể.

Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai

Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của các quan hệ xã hội do Luật đất đai điều chỉnh.

Về nguyên tắc, phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai là cách thức mà Nhà nước dùng pháp luật tác động vào các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Các chủ thể đó rất đông đảo, bao gồm các cơ quan quản lí, những người sử dụng đất trong phạm vi cả nước.

Ngành luật đất đai sử dụng hai phương pháp điều chỉnh, đó là phương pháp hành chính mệnh lệnh và phương pháp bình đẳng thỏa thuận.

Phương pháp hành chính – mệnh lệnh

Phương pháp này rất đặc trưng cho ngành luật hành chính bởi nguyên tắc quyền lực phục tùng. Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lí. Một bên trong quan hệ này là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhân danh nhà nước thực hiện quyền lực nhà nước. Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà nước, họ không có quyền thỏa thuận với cơ quan Nhà nước và phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước.

Ngành luật đất đai sử dụng phương pháp hành chính mệnh lệnh trong nhiều trường hợp, song điểm khác biệt căn bản so với việc áp dụng trong nhiều ngành luật hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ phía cơ quan Nhà nước. Ví dụ, khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hòa giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân làm tiền đề cho việc giải quyết mọi tranh chấp khiếu nại. khi các tranh chấp và khiếu nại không thể giải quyết bằng con đường thương lượng, hòa giải thì các cơ quan nhà nước theo luật định mới trực tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.

Quan hệ đất đai được vận dụng phương pháp hành chính mệnh lệnh luôn có một bên chủ thể là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thể hiện quyền lực Nhà nước và một bên là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các biện pháp hành chính xuất phát từ nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai. Các quyết định hành chính được ban hành trong các trường hợp sau đây:

– Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất;

– Quyết định hành chính về thu hồi đất;

– Quyết định hành chính về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác;

– Quyết định về công nhận quyền sử dụng đất;

– Quyết định về việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai;

– Quyết định xử lí vi phạm hành chính trong quản lí, sử dụng đất đai.

Các quyết định hành chính nêu trên đều do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất. Họ có nghĩa vụ thi hành các quyết định của cơ quan nhà nước nếu không thực hiện được coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bị cưỡng chế theo luật định.

Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận

Đây là phương pháp rất đặc trưng của ngành luật dân sự. Ngành luật đất đai cũng sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên, nếu trong quan hệ dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền thỏa thuận để phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ tài sản, thì trong Luật đất đai, người sử dụng không đồng thời là chủ sở hữu. Vì vậy, với các quyền được Nhà nước mở rộng và bảo hộ, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền thỏa thuận trên tinh thần hợp tác thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thuế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh. Đặc điểm cơ bản của phương pháp bình đẳng thỏa thuận trong Luật đất đai là các chủ thể có quyền tự do giao kết, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai phù hợp với các quy định của pháp luật, góp phần đáp ứng các nhu cầu sử dụng tích tụ đất đai ở quy mô hợp lí nhằm phân công lại lao động, đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển.

Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến pháp luật đất đai hãy thông tin về địa chỉ email của công ty chúng tôi để được luật sư tư vấn giải đáp miễn phí 24/24.

Trân trọng ./

 

Hotline: 0347 362 775
Tư Vấn Online
Gọi: 0347 362 775